Обследование конструкций при перепланировке и реконструкции

Зачем обследовать перед перепланировкой

Перепланировка кажется простым делом, пока она касается перегородок. Как только затрагиваются несущие стены, плиты перекрытия, колонны или вентиляционные блоки, меняется работа здания: нагрузка перераспределяется, и элементы, которые раньше справлялись, могут оказаться перегруженными. Ошибка здесь проявляется трещинами у соседей, прогибами перекрытий и в худшем случае обрушением.

Обследование до начала работ показывает фактическое состояние конструкций и их запас прочности. На его основе проектировщик разрабатывает проект перепланировки с усилением, а для многоквартирных домов заключение о техническом состоянии обычно требуется при согласовании.

Какие работы требуют обследования

Проёмы в стенах

Проём в кирпичной стене ослабляет её и меняет распределение нагрузки: над проёмом нужна перемычка, а простенки по бокам получают дополнительную нагрузку. Мы определяем прочность кирпича и раствора, толщину стены, нагрузку от вышележащих конструкций, проверяем простенки расчётом и подбираем перемычку и обрамление.

В панельных домах проёмы в несущих панелях особенно чувствительны: панели работают как единая система, и вырез перерезает арматуру. Для таких работ находим армирование прибором ИПА-МГ4, определяем прочность бетона и даём решение по обрамлению проёма стальной рамой. Часть проёмов в панельных домах выполнить безопасно невозможно — об этом говорим сразу.

Проёмы в перекрытиях

Проём в плите для внутренней лестницы — частая задача при объединении квартир по вертикали. Перерезанная арматура перестаёт работать, и нагрузка собирается по краям проёма. Решение зависит от типа плиты: в пустотных плитах проём допустим только в определённых зонах, в монолитных — с обрамлением балками или рамой. В безбалочных перекрытиях особенно важна зона у колонн, где проём недопустим без серьёзного усиления.

Мы определяем тип плиты, армирование, прочность бетона, выполняем расчёт и даём решение по устройству проёма. Если проём уже сделан без проекта — проверяем последствия и разрабатываем решение по усилению или заделке.

Надстройка и мансарда

Надстройка этажа или мансарды добавляет нагрузку на все нижележащие конструкции — стены, перекрытия, фундамент. Главный вопрос — хватит ли их несущей способности. Обследуем стены нижних этажей, их прочность и состояние, фундамент через шурфы, при необходимости заказываем инженерно-геологические изыскания. По результатам расчёта указываем допустимую нагрузку и необходимое усиление: армированный пояс по верху стен, усиление фундамента, облегчённые конструкции надстройки.

Штробы и мокрые зоны

Горизонтальные штробы под трубы и кабели в несущих стенах уменьшают рабочее сечение стены по всей длине штробы. В панельных домах такие штробы запрещены, в кирпичных допустимы с ограничениями по глубине. Если штробы уже выполнены — проверяем их глубину и длину и оцениваем, как они повлияли на несущую способность.

Перенос санузла или кухни над жилыми комнатами нижней квартиры требует надёжной гидроизоляции и проверки перекрытия под новую нагрузку. В домах с деревянными перекрытиями это особенно важно: протечка из нового санузла быстро приводит к гниению балок.

Реконструкция нежилых зданий

Для коммерческих объектов реконструкция обычно масштабнее: объединение помещений, новые лестницы и лифты, антресоли, смена назначения склада под производство или торговлю. Каждое такое изменение затрагивает каркас здания. Мы обследуем колонны, балки, плиты и фундаменты в зоне работ, проверяем расчётом новые нагрузки — от стеллажей, оборудования, людей — и даём решения по усилению.

Антресоли и встроенные этажи в существующих зданиях — отдельная тема. Их часто опирают на существующий пол и стены без проверки, а затем удивляются трещинам и осадкам. Расчёт показывает, нужен ли отдельный фундамент под колонны антресоли и выдержит ли существующая плита сосредоточенные нагрузки от её опор.

Для зданий, где реконструкция идёт без остановки работы, планируем обследование по участкам и согласуем график с арендаторами и службой эксплуатации здания.

Порядок работы

1. 01ЗадачаПрисылаете план с планируемыми изменениями, техпаспорт, фото.
2. 02ВыездВ течение 1–3 дней: обследование затрагиваемых конструкций, измерения.
3. 03РасчётПоверочный расчёт с учётом изменений, подбор усиления.
4. 04ЗаключениеТехническое состояние, допустимость изменений, решения по усилению.
5. 05ПроектПо заключению проектировщик выпускает проект перепланировки.

Если перепланировка уже сделана

Часто к нам обращаются, когда работы уже выполнены: при покупке квартиры с перепланировкой, при узаконивании, при появлении трещин у соседей. В этом случае обследуем выполненные изменения, проверяем, как они отразились на конструкциях, выполняем расчёт. Если усиление выполнено правильно — фиксируем это в заключении. Если нет — разрабатываем решения по усилению или восстановлению. Такое заключение помогает и при продаже: покупатель видит, что перепланировка проверена инженерами и конструкции в порядке.

Из практики

Четыре квартиры на двух уровнях объединили в одно помещение: в монолитном перекрытии толщиной 200 мм вырезали проём 2900×3600 мм под лестницу, демонтировали межквартирные стены. Позже собственник решил вернуть планировку по данным БТИ. По результатам обследования разработали решения по заделке проёма, а бетонирование выполнили по проекту производства работ.

Стоимость

Цена зависит от объёма изменений, числа затрагиваемых конструкций и сложности расчёта. Обследование под один проём в квартире стоит заметно дешевле, чем обследование здания перед надстройкой. После плана и описания инженер назовёт сумму.

Вопросы и ответы