Обследование многоквартирного дома

Зачем обследуют многоквартирный дом

Многоквартирный дом — сложный объект с десятками собственников, управляющей организацией и общим имуществом. Решения по нему принимают коллективно, и для этого нужен объективный документ. Обследование заказывают в нескольких типичных ситуациях:

• перед капремонтом, чтобы определить реальный объём работ и очерёдность: кровля, фасад, подвал, балконы, инженерные сети;
• при оценке износа и аварийности, когда жильцы или администрация ставят вопрос о расселении;
• после перепланировок, если жильцы прорезали проёмы в несущих стенах или перекрытиях, а соседи заметили трещины;
• в спорах с застройщиком по качеству нового дома в гарантийный срок;
• после аварий — протечек, пожаров, замачивания подвала, просадок у фундамента;
• при надстройке мансард и установке оборудования на кровлю.

Что обследуем в доме

Подвалы и фундаменты

Подвал — лучшее место, чтобы понять состояние дома. Здесь видны фундаментные стены, опирание перекрытий, следы замачивания и высолы, коррозия арматуры, трещины от осадки. Протечки старых труб годами мочат грунт под фундаментом, и проблема обнаруживается, когда трещины появляются уже в квартирах. Мы проверяем прочность бетона и кладки, армирование, влажность, состояние гидроизоляции и вентиляции подвала.

Фасады, стыки и стены

В панельных домах слабое место — межпанельные стыки: разрушенный герметик пропускает воду и холод, в квартирах промерзают углы и появляется плесень. Тепловизор показывает проблемные стыки с земли и из квартир. В кирпичных домах смотрим трещины, выветривание кладки, состояние перемычек, карнизов и парапетов, отслоение облицовки. В монолитных — трещины, защитный слой бетона и коррозию арматуры.

Перекрытия, балконы, лестницы

Перекрытия проверяем на прогиб, трещины, состояние защитного слоя и арматуры, особенно в санузлах и под кровлей, где они чаще мокнут. Балконные плиты — отдельная зона риска: коррозия арматуры у заделки в стену, разрушение бетона кромки, ржавые консоли. Лестничные марши и площадки смотрим на сколы, трещины, опирание и ограждения.

Чердак и кровля

На чердаке — стропила или железобетонные конструкции покрытия, утеплитель, вентиляция, выходы вентканалов и шахт. На кровле — покрытие, парапеты, воронки, примыкания. Плохой водоотвод с кровли со временем разрушает карнизы и верх наружных стен.

Чем измеряем

Прочность бетона определяем измерителем ИПС-МГ4.01 и ультразвуковым тестером «Пульсар», прочность кирпича и раствора — приборами неразрушающего контроля, расположение и диаметр арматуры — локатором ИПА-МГ4. Влажность кладки и бетона меряем влагомером МГ4Б, геометрию и прогибы — лазерным дальномером Leica Disto и нивелиром. Тепловизор показывает протечки стыков и мостики холода. За развитием трещин следим по маякам: если трещина растёт, это сигнал к срочным мерам.

Признаки, при которых нужен инженер

Жильцы обычно первыми замечают тревожные признаки. Если хотя бы один из них есть в вашем доме, лучше позвать инженера раньше, чем дефект разовьётся.

Новые дома и споры с застройщиком

У новых домов споры обычно касаются качества работ: трещин в стенах и перегородках, протечек в подземной парковке, ровности перекрытий, промерзания. Мы обследуем конструкции и сравниваем факт с проектом и нормами. Заключение помогает собственникам и управляющей компании предъявить требования застройщику в гарантийный срок.

Физический износ и аварийность

Для старых домов перечня дефектов мало: заказчику нужна ещё оценка физического износа по элементам и вывод о категории состояния. Если отдельные конструкции находятся в ограниченно-работоспособном или аварийном состоянии, это фиксируется в заключении с рекомендациями: противоаварийные меры, усиление, ремонт или вывод о нецелесообразности ремонта. Такое заключение служит основанием для решения о капремонте или расселении.

Перепланировки жильцов

Самая частая жалоба соседей — трещины после ремонта в соседней квартире. Причины обычно такие: прорезан или расширен проём в несущей стене, снесена стена с опиранием перекрытия, вырезано отверстие в плите для лестницы, установлена тяжёлая стяжка или ванна-джакузи, демонтирован участок перекрытия под санузел. Мы обследуем квартиру, где шёл ремонт, и квартиры соседей, определяем, повлияли ли работы на несущую способность, и даём решение: усиление проёма металлической рамой, восстановление стены, заделка проёма в плите по проекту.

В нашем архиве есть пример, когда четыре квартиры в монолитном доме объединили проёмом 2,9 × 3,6 м в безбалочном перекрытии. Позже собственник решил вернуть планировку по БТИ: по результатам обследования разработали решения, и проём забетонировали по этим решениям.

Капремонт: от обследования к смете

Хорошее обследование экономит деньги на капремонте. Без него подрядчик закладывает работы «на всякий случай» или, наоборот, пропускает скрытые дефекты, которые потом всплывают дополнительными соглашениями. Заключение фиксирует реальное состояние каждой группы конструкций: какие участки кровли менять целиком, какие ремонтировать, сколько балконных плит требуют усиления, какие стыки герметизировать в первую очередь. На основе ведомости дефектов проектировщик готовит проект, а сметчик — смету без лишних позиций.

Примеры с объектов

Порядок работы

1. 01ЗадачаУточняем вопросы собственников или УК, запрашиваем техпаспорт, проект, акты прежних обследований и ремонтов.
2. 02ДоговорФиксируем объём: дом целиком, секция, подъезд или отдельные конструкции, сроки и стоимость.
3. 03ОбследованиеПодвал, квартиры с жалобами, лестничные клетки, фасады, чердак, кровля; измерения приборами, вскрытия по согласованию.
4. 04РасчётПоверочные расчёты перекрытий, балконов, конструкций под новую нагрузку.
5. 05ЗаключениеВедомость дефектов, износ, категории состояния, рекомендации и очерёдность работ.

Вопросы и ответы